Qu’il semble loin le constat d’un secteur « en ébullition » dressé il y a un an par Prologis (voir NL 3498). « Le contexte est compliqué, mais les fondamentaux du marché de l’immobilier logistique restent solides », positivait hier Cécile Tricault, sa directrice générale Europe du sud, lors de son bilan annuel pour la presse. De fait, le géant américain affiche « d’excellentes performances », avec un parc global en croissance de +21,5% sur un an, à 113 M de m² via ses 5 495 entrepôts dans 19 pays, et un nombre de clients en hausse de +20% (à 6 600). Et si l’environnement géopolitique et économique s’est dégradé, la demande placée de m² n’a fléchi que de -10% sur le marché français. Mais c’est moins sur ce volet Demande que semble peser l’incertitude que sur celui de l’Offre, qui peine plus que jamais à y répondre. Augmentation des loyers, taux d’occupation record de 98,2% de ses 3,3 M de m² dans l’Hexagone (pour 139 entrepôts), le contexte et ses tensions ont leurs points positifs pour Prologis. Mais le challenge sera de taille pour tenir son ambition de croissance de +50% de ce parc à 3 ans (déjà affichée l’an dernier), surtout que tout nouveau développement doit composer avec la raréfaction du foncier disponible, renforcé par l’objectif gouvernemental de Zéro Artificialisation Nette. La croissance externe comme ressort essentiel ? Cela s’est illustré à l’automne avec l’acquisition des 128 sites du portefeuille paneuropéen Crossbay, qui a ajouté 22 nouveaux sites et près de 200 000 m² à son parc français (voir NL 3615). En comparaison, les deux projets lancés en blanc sur 2022 comptent 29 000 m² au Havre (livré et quasi loué), et 45 000 m² à Douvrin (pour juillet 2023). En revanche, contexte oblige, la prélocation sera requise pour lancer 25 000 m² supplémentaires à Douvrin (prêt à construire, PC purgé), tandis que l’engagement d’un utilisateur va permettre de lancer un 15 000 m² à Orléans (PC à l’instruction). Figurent aussi dans les tuyaux des projets avancés au Havre (120 000 m² en deux bâtiments), au nord du 77 à Saint-Pathus (environ 80 000 m²), sans oublier celui déjà évoqué par Prologis dans Paris intramuros. Le programme promet d’être très innovant, sur de multiples niveaux pour quelque 77 000 m², mais sera détaillé lorsque tous les éléments auront été verrouillés, avec une perspective de réalisation en 2025. Le « pur » développement est compliqué, mais Prologis se veut optimiste quant à l’attrait des grands pôles de la dorsale qui ont jusque-là focalisé son attention, et se dit prêt à s’aventurer sur d’autres territoires si des clients le lui demandent. MR
Les projets achevés ou en cours de Prologis sont concentrés sur les grands pôles de la dorsale, mais ses ambitions de croissance pourraient l’amener vers Nantes, Bordeaux, Toulouse ou autre, pour y accompagner les besoins de ses clients. © Prologis