Non seulement la demande placée de m² logistique s’est emballée sur le 2ème semestre 2020 (voir la NL d’hier), mais l’intérêt des investisseurs ne s’est pas démenti, bien au contraire, note Cushman & Wakefield dans son bilan de l’année. Au total, ils ont investi quelque 3,4 Md€ sur le marché français de l’immobilier logistique, bien qu’aucune opération n’ait été enregistrée au 2ème trimestre. Certes, ce total est en retrait de -30% par rapport à 2019, mais ce niveau exceptionnel avait notamment tenu à la reprise par Argan du portefeuille Cargo d’entrepôts Carrefour, pour un montant approchant les 900 M€ (et quelque 1,1 M de m²). « 2020 a été une très bonne année sur le volet investissement, la 3ème meilleure de tous les temps en montant, et 2021 s’annonce encore en progression », notait la semaine dernière Romain Nicolle, codirigeant sur ce volet de l’activité Logistique France de C&W. Pour preuve, l’équipe compte déjà plus de 400 M€ de transactions sous mandat ou en exclusivité en abordant cette nouvelle année. L’étude note d’ailleurs un changement d’échelle du marché hexagonal depuis 2015, ce créneau logistique étant passé de 5 à 13% dans le total des investissements en matière d’immobilier d’entreprise. Il faut dire que ses fondamentaux économiques sont favorables en termes de rémunération, de conditions de financement ou d’afflux de liquidités. Les besoins des utilisateurs sont là, demande placée à l’appui, et l’année 2020 n’a guère vu d’incidents majeurs au niveau du recouvrement des loyers. La situation est bien plus positive que celle qui prévaut sur le créneau de l’immobilier commercial ou tertiaire. En France, la logistique constitue la classe d’actifs la plus internationalisée, souligne Cushman & Wakefield, avec notamment un retour en force des investisseurs allemands (entre autres, comme le soulignait une récente étude-maison sur le « Profilage des nouveaux entrants »). En 2020 comme lors des trois années précédentes, les acquisitions de grande taille ont joué un rôle déterminant, l’acquisition de portefeuilles ayant représenté les deux tiers des montants investis. Mais une particularité est à souligner : pour la première fois, 4 des 10 plus grosses opérations relevaient du principe de sale & lease-back, par lequel des utilisateurs cèdent la propriété de leurs entrepôts pour en devenir locataire, avec de considérables liquidités à la clé pour poursuivre leur développement. On notera les opérations de ce type menée par Kuehne+Nagel, Jacky Perrenot ou Decathlon. Et la dynamique de l’investissement permet aussi de tabler sur le maintien de lancements d’opérations en blanc pour développer de nouvelles capacités, note C&W, qui répertorie plus de 2 M€ de m² actuellement en cours de développement sur la dorsale, surtout dans les Hauts-de-France et en région parisienne. MR
