Le créneau des messageries en mal d’offre, relève CBRE

Concentrée sur l’Ile-de-France, la dernière étude de CBRE souligne la dynamique du marché des messageries, portée par l’emballement du e-commerce et de la livraison de colis, mais pointe la tension entre une forte demande et la faiblesse de l’offre disponible sur ce créneau reposant sur des bâtiments spécifiques, dédiés au transbordement et à la gestion rapide des flux de petits envois (< 3 tonnes, selon la nomenclature Insee). Le 1^er semestre 2021 s’est avéré morose côté demande placée, avec 31 200 m² commercialisés en 10 transactions, contre 142 100m² sur l’ensemble de 2020 (et plus de 150 000 m² chacune des trois années précédentes). Ce n’est pas le recul de la demande qui est en cause mais le manque de capacités disponibles, note CBRE, qui relève un taux de vacance de seulement 1,9 %, avec un stock disponible de 35 000 m² à comparer aux 1,8 M de m² répartis entre plus de 160 messageries existantes à l’échelle de la région. Et le problème est aussi bien quantitatif que qualitatif car ces capacités disponibles ne sont guère en phase avec les besoins des exploitants, dont certains prisent désormais des bâtiments monofaces aménagés pour permettre l’accès interne de petits porteurs, ou des capacités en frais pour répondre aux différents segments de l’alimentaire. Mi-2021, CBRE recensait bien 144 200 m² de projets en cours ou à développer, mais ce volume est insuffisant. « Ce déséquilibre entre offre et demande entraine une pression forte sur les valeurs locatives. La localisation constitue le premier critère de hiérarchie des loyers allant de 85 à 170 €/m²/an pour des bâtiments neufs ou restructurés, ou bien, moins qualitatifs mais plus proche de Paris, et à plus de 170 € pour les produits plus techniques de type frigorifique par exemple, précise Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif Industriel et Logistique chez CBRE. Et pour pallier le manque de disponibilité, les utilisateurs se tournent vers des locaux d’activité, même s’ils ne répondent pas totalement aux critères souhaités en messagerie, note-t-il. Certes, ce créneau pourrait mobiliser les investisseurs, mais les projets sont difficiles à faire émerger vu la saturation du tissu urbain francilien. MR