Le portefeuille de Segro se distingue notamment par l’importance de ses actifs immobiliers en milieu urbain (ou péri-urbain), comme sur son berceau de Slough, à l’ouest de Londres. ©Segro
(Rétro de l’été) Le 4 août, un communiqué de Prologis a parachevé un mois et demi de tractations avec son homologue britannique Segro : un accord venait d’être trouvé avec la direction de ce dernier en vue d’une acquisition par le géant américain de l’immobilier logistique sur la base d’une proposition valorisant Segro à quelque 18,8 Mds de dollars (environ 16,3 Md€ au change alors en vigueur). Le board de Segro acceptait finalement de « recommander » cette OPA à ses actionnaires, sachant que ce feuilleton estival avait débuté mi-juin en coulisses, avec d’abord le refus britannique d’une opération jugée « opportuniste » au vu d’un cours de l’action-maison pénalisé par les tensions internationales. Entre-temps, Prologis avait rendu publiques ses intentions et certains actionnaires de Segro avaient plaidé pour la poursuite des discussions, jusqu’à cette dernière proposition améliorée d’environ 1,5 milliard. Le calendrier table sur une finalisation au 1er semestre 2027 de cette transaction reposant sur le rachat des actions Segro contre des titres Prologis, avec un volet de cash susceptible d’atteindre 4 Md€.
Une plateforme mondiale de 270 Md$
En pratique, ce rapprochement verrait Prologis étoffer de 47% son empreinte en Europe, pour y dépasser les 34 millions de m², pour l’essentiel en logistique mais avec une part croissante de data centers (le 1er de Segro remonte à 2005). C’est d’ailleurs son expertise sur ce volet que Prologis mentionnait en tête dans un mémorandum publié début juillet pour susciter l’intérêt des actionnaires de Segro. Mais côté logistique, les atouts du britannique tiennent aussi au profil de son portefeuille, dont la valeur repose à 62% sur ses actifs outre-Manche, loin devant les marchés allemand et français, puis le reste de l’Europe. Et une complémentarité avec le parc Prologis tient au fait que les deux tiers du portefeuille Segro relèvent d’un immobilier qualifié d’urbain (ou axé distribution urbaine), ses entrepôts « big box » ne comptant que pour 35%. Enfin, ses nombreux fonciers sous contrôle sur divers marchés européens ouvriront au nouvel ensemble d’importantes perspectives de développement. On notera que Segro célébrait cette année le centenaire de son métier de bailleur en immobilier logistique. MR
Auteur :
Maxime Rabiller
