Le verdissement de l’immobilier logistique est à l’œuvre, et les certifications volontaires jouent un rôle moteur dans la mobilisation des différentes parties prenantes, parfois au risque d’un éparpillement des initiatives. Elles évoluent cependant et les réglementations renforcent le cadre, avec un accent dans les deux cas sur les enjeux de sobriété énergétique et de décarbonation.
Very Good, Excellent, Outstanding : c’est la gradation –en VO– des meilleurs niveaux de la certification BREEAM (Environmental Assessment Method établie par l’organisme britannique Building Research Establishment), devenue quasi systématique dans les projets d’entrepôt. Si elle cohabite dans l’Hexagone avec la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) ou à l’international avec l’américaine LEED, sans parler des sujets connexes avec les labels BiodiverCity ou Well, la pionnière BREEAM s’est imposée comme référence des investisseurs opérant en Europe, mais aussi côté développeurs et/ou propriétaires, jusqu’à être aujourd’hui prisée des exploitants. Certains qui s’étaient engagés ces dernières années à viser à minima du Very Good ont d’ailleurs réhaussé d’un cran leur objectif.
Pour un score total en base 100, son principe repose sur une accumulation de points qui valorisent des initiatives sur de multiples sujets, relevant jusque-là d’une douzaine de têtes de chapitre : de la gestion de l’énergie et de l’eau à l’environnement de travail, en passant par le management du bâtiment et de la biodiversité, la valorisation des déchets, l’économie circulaire, les accès transport au site, l’innovation…
« C’est l’avantage et l’inconvénient de cette certification, mais aussi d’autres, que d’englober beaucoup de thématiques aux impacts en fait très divers, parfois peu concrets. Sa démocratisation en a un peu atténué la valeur sur l’essentiel », estime Arielle Adrian, manager Immobilier durable au sein du cabinet Etyo, qui œuvre surtout aux côtés des investisseurs, notamment pour évaluer les atouts positifs sous l’angle environnemental de leurs actifs logistiques, au-delà des effets d’étiquette.
Ambivalence de la certification
« Ce large spectre a un côté positif pour souligner la diversité des registres d’action, mais avec un potentiel biais de focaliser les efforts sur les points les plus créditeurs, sans toujours s’attacher à ceux au plus fort impact, notamment environnemental », renchérit Antonin Chrétien, DG adjoint de Systenza, filiale d’EOL qui en accompagne les clients dans le développement de projets essentiellement logistiques, spécialiste en rénovation énergétique, audit ou assistance à maitrise d’ouvrage. Cette certification est plébiscitée en entrepôt ? « Son champ d’application ne concerne pourtant guère les surfaces proprement logistiques car ce sont les efforts sur les espaces de bureaux qui sont valorisés, vu qu’ils sont les seuls à faire l’objet de réglementations, avec des seuils à atteindre ou dépasser pour que cela soit valorisé dans une certification », relève-t-il, avec l’exemple de l’amélioration de la consommation d’énergie, jusque-là non cadrée pour les parties logistiques.
Le scepticisme porte aussi sur les bonifications obtenues en multipliant les études –énergie, biodiversité, plan de déplacement des salariés et autres– sans exiger qu’elles concourent à améliorer le programme. « Ce côté structurant, NG Concept y veille en prisant par exemple la certification HQE pour ses constructions en France, avec des audits en phase conception puis réalisation, en mobilisant des organismes experts qui ne s’en remettent pas au déclaratif, souligne Pierre Orsatti, DG de cette société du Groupe FM qui conçoit et construit historiquement une partie des entrepôts qu’exploite FM Logistic (plus de 3,5 M de m² au compteur, y compris depuis 5 ans en ciblant d’autres que le 3PL). « 100% de nos constructions étant certifiées depuis 2012, avec des réalisations dans 10 pays, nous pratiquons aussi LEED à l’international, ou BREEAM qui a la faveur des investisseurs, souvent en double certification », précise-t-il, en confirmant que cette dernière s’attache avant tout aux efforts sur la partie bureaux. Côté entrepôt, cela relève plus du volontarisme, selon lui, « à l’image de notre choix de longue date d’y opter pour une isolation importante car c’est l’environnement de travail de 90% des collaborateurs sur site, sans compter le bénéfice en consommation d’énergie ».
Une marche supplémentaire
Malgré ces prévenances, la certification participe de la dynamique Green du secteur ; mais il faut avoir en tête que le challenge s’est corsé en ce début d’année pour viser les niveaux BREEAM d’excellence. En l’occurrence avec l’entrée en vigueur fin janvier d’une V7 de son référentiel pour les nouvelles constructions, « susceptible de recaler d’un cran à la baisse les programmes –à caractéristiques égales– par rapport à sa précédente version », estime-t-on aussi bien chez Etyo, Systenza ou NG Concept. Ils se rejoignent aussi pour relever que les questions de décarbonation et de sobriété énergétique y sont plus explicitement au premier plan. En résumé : des niveaux réhaussés d’exigence, plus de hiérarchisation des enjeux et de précision sur les méthodes d’évaluation, et une approche du carbone à l’échelle du cycle de vie du bâtiment. Avec pour cette dernière une combinaison entre les notions de carbone incorporé, renvoyant aux caractéristiques du bâtiment, et de carbone opérationnel, qui découle de son exploitation dans le temps.
Mais gare, là aussi, à ce que l’arbre BREEAM ne cache pas la forêt des acteurs de l’immobilier logistique qui se mobilisent ces dernières années sur cet angle carbone. À l’image des dizaines d’entre-eux réunis sous la bannière d’Afilog, l’association du secteur en France qui a initié à l’automne 2024 le développement d’un indicateur carbone propre au monde de l’entrepôt, et partagé entre tous acteurs. « Jusque-là, le flou prévalait sur les enjeux carbone en immobilier logistique, vu la difficulté d’aligner les méthodes ou périmètres pris en compte par ceux qui s’en préoccupaient », indique Jérémie Pouponnot, directeur des opérations de Payet, agence d’« ingénierie de la performance environnementale », très impliqué dans ces travaux d’Afilog. « S’il y a énormément de variables d’un entrepôt à l’autre, on peut retenir que l’empreinte carbone de la construction est généralement supérieure à celle de son exploitation sur tout son cycle de vie, jusqu’à son démantèlement, puisque ce carbone « embarqué » à l’origine représente de 40 à 70% du total », note-t-il.
La RE2020 s’acclimate en entrepôt
Avec ce même mix d’enjeux carbone et énergie, c’est une évolution réglementaire qui pourrait contribuer à renouveler les façons d’envisager le verdissement de l’immobilier logistique : la RE2020, la Réglementation Environnementale qui a succédé à la Réglementation Thermique RT2012, avec des objectifs désormais explicites en matière de sobriété et de décarbonation sur le volet énergie, de diminution globale de l’impact carbone, et de confort thermique des personnes (en cas de froid comme de chaleur). Elle renforce et approfondit en quelque sorte la dynamique de sobriété énergétique imprimée ces dernières années par le Décret Tertiaire.
« Appelée à s’appliquer à tous les types de bâtiment neuf, la RE2020 concerne déjà les espaces de bureaux des entrepôts, d’où les efforts d’amélioration qu’ils ont concentrés, explique Arielle Andrian, d’Etyo. Or un récent arrêté étend son application à partir de mai 2026 à toutes leurs surfaces chauffées au-dessus de 12°C ». C’est à ce stade loin de concerner tous les sites, mais ce n’est plus si rare au vu des engagements pris par exemple pris Amazon ou La Poste d’assurer 16 ou 17°C minimum en température de travail à leurs équipes. Et d’autres font de même pour les salariés exerçant à poste en entrepôt, sans compter les cellules en température dirigée, type 15-25°C.
Comme à l’habitude dans ce type de réglementation, la logique est d’en étendre progressivement le champ d’application, avec cependant des exemptions comme pour les surfaces n’accueillant que du process. En pratique, la RE2020 fixe des seuils de consommation d’énergie ou d’empreinte carbone, en ratio au m². « Pour l’instant, ils ne sont pas forcément trop exigeants et difficiles à atteindre, mais ils se corseront au fil du temps », anticipe-t-elle. Isolation, remplacement du gaz pour le chauffage, choix de matériaux moins carbonés en construction… tous ces sujets vont s’imposer pour respecter la RE2020, et pouvoir décrocher un permis de construire.
Poursuivre sur la lancée
La bonne nouvelle, c’est que l’évolution des certifications et réglementations recoupent évidemment des axes de travail déjà creusés ces dernières années par les uns ou les autres dans le secteur. Par exemple chez les maitres d’ouvrage et constructeurs, l’Analyse du Cycle de vie d’un projet et l’évaluation de l’impact carbone des matériaux de construction fait son chemin (même si le périmètre et le degré de complétudes peuvent être variables). C’est par exemple le cas chez le contractant général GSE, constructeur n°1 d’entrepôts en France, avec des pistes concrètes pour des choix de matériaux susceptibles d’améliorer le bilan carbone au-delà des quelques pourcents (voir page 28).
Et en matière de décarbonation de l’exploitation, la trajectoire est déjà engagée via l’accélération du renoncement au gaz pour le chauffage, pour privilégier des pompes à chaleur (PAC) électriques. Surtout que cette logique d’électrification de l’exploitation a en France l’avantage de s’appuyer sur une production d’électricité particulièrement décarbonée (avec une contribution sans cesse croissante de l’immobilier logistique à travers ses centrales photovoltaïques en toiture, voire en ombrières de parking ».
« Il y a de plus une dimension d’opportunité sur le sujet depuis début de cette année, avec la possibilité de bénéficier d’importantes aides de l’État pour remplacer des installations de chauffage à gaz par des PAC électriques, dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie [CEE]. Ce qui est susceptible d’en ramener le coût pour l’entreprise à quelques dizaines de milliers d’euros plutôt qu’en centaines, avec un ROI devenant très favorable », prévient Antonin Chrétien, de Systenza, qui a dès la rentrée structuré une offre d’accompagnement dédiée. Et dans cette même logique de substitution / décarbonation du chauffage assortie de nouvelles aides, c’est la géothermie qui compte ainsi confirmer sa percée dans le monde de l’entrepôt, nous explique-t-on chez Accenta, acteur de référence en la matière.
Le vent de renouvellement de l’immobilier logistique sur des principes plus vertueux d’impact environnemental ne faiblit pas, bien ou contraire, mais le cap a un peu changé avec la prégnance des enjeux carbone-énergie. À chaque équipage de régler l’allure de son approche immobilière, de définir la nuance de Green appropriée selon sa place dans la chaine de valeur –depuis l’investisseur jusqu’à l’exploitant– , selon le nombre et l’âge de ses entrepôts, ses expertises-maison et ses ressources pour investir, en cohérence avec les grandes orientations de sa politique d’entreprise.
Maxime Rabiller
>> Suite du dossier, à lire dans le Supply Chain Magazine numéro 86-87
