A l'occasion de la publication de ses résultats semestriels, le développeur-gestionnaire d'entrepôts premium Argan vient d'annoncer la signature d'un accord ferme visant l'acquisition de 22 plateformes logistiques occupées par Carrefour Supply Chain en France, totalisant 1,1 M de m². Cette opération à 900 M€ porte en fait sur l'achat de 100% du capital de Cargo Property Assets, détenue à 32% par Carrefour, aux côtés de co-investisseurs institutionnels au premier rang desquels figurent Crédit Agricole Assurances et Primonial Capimmo. Cette SCI détient en portefeuille les plateformes logistiques les plus récentes, pour l'essentiel développées par les équipes de Carrefour Property dans le cadre du plan Caravelle, initié en 2014 pour doter le distributeur d'un outil logistique plus performant, fondé sur des entrepôts multi-formats (et loués à des tarifs inférieurs aux prix de marché). Les entrepôts XXL de plus de 50 000 m² représentent ainsi les ¾ du portefeuille de Cargo, le plus grand étant celui de 130 000 m² mis en opération près d'Orléans début 2018 (voir NL 2533). Plusieurs sont par ailleurs multi-températures, à l'image de l'entrepôt frais/surgelé de 36 000 m² en cours de construction par Idec à Billy-Berclau (62), qui sera achevé au 4e trimestre (voir NL 2837). Compte tenu de sa part minoritaire dans Cargo, Carrefour devrait retirer environ 290 M€ de l'opération : 80% en numéraire et 20 % en titres Argan, devenant ainsi son actionnaire à hauteur de 5%. Le développeur-propriétaire français et familial a en fait été retenu à l'issue d'un appel d'offres, face à 3-4 concurrents. Il compte débourser 619 M€ et financer le reste via l'émission d'actions Argan à destination des associés clés de Cargo. Ce montage implique que l'acquisition reste soumise à l'approbation de l'assemblée de ses actionnaires qui se réunira le 15 octobre. Ce rachat va augmenter d'un coup son patrimoine de 60% (de 1,74 M de m² à 2,84 M de m² répartis en 85 plateformes), ce qui équivaut à 8 années de développement en propre. « Les entrepôts Cargo sont en pointe de l'immobilier logistique actuel, avec une durée résiduelle ferme des baux de 6 ans en moyenne. Et certains sites disposent de réserves foncières pour continuer à adapter cet outil aux besoins de Carrefour. L'opération est très favorable même si les loyers sont inférieurs aux prix de marché, et leur évolution encadrée lors des renouvellements de baux », assurait ce matin Jean-Claude Le Lan, le président du directoire d'Argan. Certes, la rentabilité de l'investissement sera un peu inférieure à celle du modèle qui a fait le succès d'Argan, mais l'opération marque son ambition sur un marché de l'immobilier logistique devenu concurrentiel avec l'afflux d'investisseurs, voire de développeurs. Au-delà de cette opportunité, Argan poursuivra sur ses fondamentaux : le développement en propre de son parc, jamais en blanc (d'où les 100% d'occupation affichés début 2019, voir NL 2839). Deux recrutements sont d'ailleurs au programme pour renforcer l'équipe de 25 personnes : un commercial supplémentaire (Ile-de-France et Hauts-de-France), et un spécialiste de la recherche de foncier. MR
Jean-Claude Le Lan, le président du directoire d'Argan.
Crédit photo DR