La mise en difficulté financière de certains utilisateurs pourrait peser sur leur capacité à s’assurer les garanties pour poursuivre leur plan de développement logistique, ou amener des locataires à demander des aménagements de loyer. Au-delà du sujet déjà dans l’air des décalages d’échéances, une dégradation prolongée jusqu’en 2021 pourrait ouvrir des négociations de gré à gré, selon EOL, par exemple pour lever le principe d’indexation, repartir au loyer de signature ou revoir les conditions de franchise de loyer. Plus épineux sera le cas d’utilisateurs en mal de perspectives ou en baisse durable d’activité qui souhaiteraient quitter certains entrepôts. « Une voie serait pour eux de se trouver un successeur dans les murs, quitte à faire le pont pour assurer au propriétaire la garantie des obligations du bail. Faute d’accord, cela pourra difficilement bien se passer, car entrent en jeu pour l’investisseur la mécanique financière de valorisation de son parc d’actifs, ses propres obligations vis-à-vis des divers profils d’actionnaires qu’il peut y avoir derrière un fonds… », note Laurent Sabatucci (EOL). Différents signaux sont à surveiller, selon lui : certes l’évolution des besoins des utilisateurs, mais aussi celle des taux qui sous-tendent les conditions de financement, les niveaux de loyers ou les valeurs d’expertise des bâtiments. Et bien sûr le taux de vacance au sein du parc existant, bien que les situations diffèrent d’une région à l’autre, entre une zone lyonnaise saturée, l’Ile-de-France peinant à satisfaire certaines demandes, ou des Hauts-de-France ayant déjà dépassé les 10 % de vacances (des projets lancés en blanc y suscitaient déjà des interrogations). S’il se prête pour nous au jeu des hypothèses, Laurent Sabatucci n’a pas relevé de dégradation sur ces différents critères depuis deux mois, et note que la question du bon règlement des loyers est sans doute moins aigue en France qu’ailleurs, car ils étaient restés plutôt modérés. « Les quelques pourcents de vacance ont d’ailleurs permis à nombre de propriétaires de parcs et investisseurs de répondre à des besoins de capacités liés au contexte, avec d’assez inhabituels baux de 6 à 12 mois signés par des prestataires logistiques sollicités par leurs clients pour gérer en débord des afflux de marchandises n’ayant pu être mis en vente ou dirigés vers les magasins, surtout dans la distribution spécialisée, indique Laurent Sabatucci. Nous avons accompagné la prise à bail de près de 100 000 m² dans ce cadre, via de petites surfaces plutôt en région parisienne ou lyonnaise ». Et il souligne que les prestataires transport et logistique représentaient déjà la majorité des transactions sur le marché, en nombre d’opérations, et qu’ils pourraient atteindre les 2/3 vu leur rôle en tant que facteur de flexibilité et d’adaptation pour leurs clients dans ce contexte instable. MR