Avec 3,3 M de m² placés, le marché utilisateurs affiche un bilan 2022 plus qu’honorable, en recul de -15% par rapport au record de 2021. Mais la dégradation a été flagrante au 2ème semestre, le plus faible depuis 2015, relevait jeudi dernier l’équipe d’Arthur Loyd Logistique et son directeur Didier Terrier, en présentant leur étude annuelle (surfaces ≥10 000 m², ou moins pour les transactions sur de vastes entrepôts). Quelques enseignements :
Fin de l’abondance (monétaire et énergétique) : Avec le déclenchement de la guerre en Ukraine en repère, un point macroéconomique a repris le terme de « polycrise » forgé par le Financial Times, traduit par l’envolée de l’inflation, des taux d’intérêts et coûts d’emprunt, de l’indice du coût de la construction (+15% en deux ans), des prix de l’énergie ou des matières premières. Malgré le retour à la normale de certains indicateurs et la perspective de récession s’éloigne, ALL note que la fin de l’abondance monétaire et énergétique va marquer un changement de paradigme pour l’immobilier logistique.
Les loyers s’emballent de 8% : certes inégale selon les territoires, la hausse culmine en Ile-de-France avec un indice de loyer au-delà des 70€/m&/an pour les entrepôts Prime, avant négociation (hors offre particulière, type logistique urbaine). Même la région PACA a dépassé les 50€. De longue date annoncée dans l’Hexagone, cette hausse pourrait atteindre 15 ou 20% à court-moyen terme.
Fort contraste sur la dorsale : ses différents pôles concentrent les ¾ de la demande placée, vu le peu de XXL hors-dorsale. En recul de -49%, les Hauts-de-France regagnent la 2ème place et leur moyenne décennale, mais avec une forte offre disponible sous 6 mois (755 000 m²), notamment XXL. À contrario, le lyonnais bat son record (+45%), mais avec une tension extrême et une offre disponible minime (28 000 m²). La région PACA se reprend (+33%), mais avec peu de stock. Premier marché en volume, l’Ile-de-France est à l’étal (-3%), avec la plus grosse opération (Zalando sur 141 000 m², voir NL 3626), mais un stock à 6 mois historiquement bas et un potentiel de développement concentré à 80% sur le nord francilien (Oise comprise).
Du XXL mais le blanc en pause : 18 transactions ≥40 000 m² recensées (24 en 2021), notamment dans les Hauts-de-France (5) qui sont aussi le terrain de jeu des opérations lancées en blanc (la moitié des transactions). Mais les vastes développements en blanc ne sont plus d’actualité côté investisseurs, hormis ceux déjà avancés, d’où de futures transactions (au Havre, près de Bourges, en PACA…).
Lidl signe 16% de la demande placée : le distributeur cumule 528 000 m², avec 5 des 10 plus grosses transactions de 2022. Au-delà du renouvellement programmé de son réseau de bases logistiques, le transfert de marchandises accumulées dans les grands ports européens l’a amené à prendre près de 150 000 m² sur des baux courts. Si ses concurrents de la grande distribution ont été moins actifs que les années précédentes, le secteur a représenté 54% de la demande placée côté chargeurs. MR
