Avec 2,2 M de m² placés à fin septembre, soit -16% vs. 2022, l’immobilier logistique hexagonal affiche un bilan « mitigé », selon Arthur Loyd Logistique. « L’attentisme continue de prévaloir côté utilisateurs », note son DG Didier Terrier, en relevant que le durcissement de l’environnement économique, le resserrement du crédit et l’augmentation du coût de la dette « complexifient le lancement de nouveaux projets ». La baisse est surtout d’un tiers sur les pôles majeurs de la dorsale, leurs 1,3 M de m² placés constituant le plus faible total depuis 2016. Mais si le recul atteint -52% pour la région francilienne (traditionnelle leader) et s’avère aussi très négatif pour les pôles lyonnais et marseillais (en manque d’offre), la région lilloise fait exception : mieux pourvue, elle affiche une hausse de +21% avec 445 000 m² placés, malgré un ralentissement ce dernier trimestre. A contrario, les secteurs dits « secondaires » hors dorsale bénéficient d’une dynamique positive : +31%, avec 900 000 m² placés. « Cela tient surtout à des opérations clés-en-main, souvent initiées de longue date, ainsi qu’à la persistance de transactions de petit volume », note Didier Terrier.
Mutation structurelle ou effet conjoncturel ?
Dans ce paysage, les prestataires comptent pour 57% de la demande placée, leur 2ème meilleure performance depuis 12 ans, à l’image d’importantes opérations signées Houtch à Saint-Quentin (Aisne), Alainé à Sury-le-Comtal (Loire) ou Deret à Mer (Loir-et-Cher). Côté chargeurs, l’impressionnant recul de la grande distribution et du e-commerce (-65 % et -93 %) est un peu contrebalancé par les grossistes et industriels, qui ont acquis ou pris à bail un record de 593 000 m² depuis le début de l’année. « S’agit-il d’une mutation structurelle dans le sillage de la dynamique actuelle de réindustrialisation de la France ? », s’interroge ALL. À noter, même en recul de -6% à 1,6 M de m², les surfaces neuves n’ont jamais autant pesé dans le total depuis 12 ans (72 % du volume commercialisé). Et si cela tient surtout aux opérations clés-en-main, ALL souligne que 19 transactions ont porté sur du blanc (377 000 m² en tout), car ces lancements spéculatifs, même s’ils sont complexes à monter vu le contexte du crédit, permettent néanmoins aux utilisateurs de pourvoir des besoins immobiliers urgents. Quant à la hausse des loyers, elle tend à se modérer, surtout tirée par plusieurs transactions sur des zones Prime en Ile-de-France ou en région lyonnaise. « Mais la dynamique haussière de la période récente a eu pour effet pervers de gripper le marché utilisateurs, nombre de chargeurs préférant rester dans des entrepôts historiques moins adaptés à leurs besoins actuels plutôt que sur de nouveaux aux loyers nettement plus élevés », conclut Didier Terrier. MR
Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. © ALL