Lancée officiellement en novembre, la plateforme digitale Storm Real Estate a pour ambition d’amener davantage de transparence et d’efficience sur le marché français de l’immobilier logistique en mettant directement en relation les bailleurs ou propriétaires et les futurs utilisateurs de bâtiments. Ce positionnement inédit devrait entraîner un changement dans les process actuels et une évolution du marché. Les deux cofondateurs de Storm Real Estate, Emmanuel Quentin (ex Logicor, AEW, GE Capital real Estate) et Guillaume Heemeryck (ex C&W, Logicor, AEW), répondent aux questions de Supply Chain Magazine dans la Big Interview.
Supply Chain Magazine : tout d’abord, racontez-nous brièvement la genèse du projet Storm Real Estate.
Emmanuel Quentin : Guillaume et moi, nous avons quitté nos structures respectives en septembre 2024 pour travailler sur le business model de Storm. À partir de novembre, nous nous sommes mis en quête d’un partenaire informatique pour nous aider à développer la plateforme. Certains nous disaient que ce qu’on voulait faire nécessiterait au moins 3 ans de développement et un budget de 5 M€, or nous ne disposions ni de l’un, ni de l’autre. Finalement, nous nous sommes rapprochés de l’agence digitale suisse EWM, qui a pris des parts dans notre société.
Guillaume Heemeryck : Ensuite, entre décembre et juin, nous avons levé des fonds auprès d’une quinzaine d’investisseurs privés, 610.000 € au total, c’est le montant de notre capital social. Et puis à partir du MIPIM en mars, nous avons aussi commencé à prendre contact avec de gros propriétaires et fonds d’investissements de l’immobilier logistique en France, afin de conclure nos premiers contrats d’abonnement. Aujourd’hui, nous avons déjà en avons déjà convaincu une quinzaine, dont 10 figurent parmi les plus gros propriétaires du marché. La plateforme répertorie quelque 2 M de m² d’annonces, sur 5 à 6 M de m² disponibles en location sur le marché français de l’immobilier logistique. 40% de l’offre total, on considère que c’est plutôt pas mal pour un démarrage.
Supply Chain Magazine : Comment définiriez-vous cette plateforme Storm Real Estate ?
Emmanuel Quentin : C’est la plateforme 100% dédiée à l’immobilier logistique qui permet de faire de la mise en relation propriétaire utilisateur avec de la data transparente, qualifiée et exhaustive, pour la location comme pour la vente. L’idée, c’est de moderniser les pratiques d’un marché qui génère des milliards d’Euros, mais dont les usages datent d’une vingtaine, voire d’une trentaine d’années : pas de digitalisation et aucun accès à la data qualifiée en temps réel. C’est rendre plus efficient, plus efficace, plus transparent, un marché qui est volontairement opaque.
Guillaume Heemeryck : La plateforme Storm affiche une cartographie de la disponibilité du marché, avec toutes les caractéristiques techniques des entrepôts, les ICPE, les donnes démographiques, le taux de chômage des régions concernées (via des données INSEE et France Travail), et propose même des visites virtuelles des bâtiments. Quand un logisticien tente de rassembler toutes ces infos aujourd’hui pour répondre à un appel d’offres, c’est plusieurs semaines de travail. Nous pensons pouvoir diminuer drastiquement ce délai.
Supply Chain Magazine : Expliquez-nous pourquoi ce marché est « volontairement opaque ».
Emmanuel Quentin : Je vous parle par expérience. Que vous soyez un prestataire logistique et que vous recherchez un entrepôt, ou un propriétaire en quête d’infos de marché pour fixer le prix d’un loyer, la recherche d’information va vous prendre deux ou trois semaines, et vous obtiendrez le plus souvent plusieurs réponses relativement différentes. Les sites d’annonces existants ne contiennent malheureusement pas toutes les caractéristiques des bâtiments disponibles et on y retrouve régulièrement de nombreux doublons et une flopée d’incohérences. Pourquoi ce flou ? Parce que la plupart des mandats en immobilier logistique sont des mandats ouverts : cette pratique conduit à la diffusion d’un minimum d’infos pour éviter la concurrence, et à privilégier la recherche de paternité pour protéger les honoraires. Si vous voulez des détails sur les différents bâtiments disponibles, vous êtes obligés de passer par ce système : il y a un donc un intérêt de marché à rendre la donnée opaque !
Supply Chain Magazine : le modèle économique de Storm, c’est un abonnement mensuel dont le montant varie en fonction des données et du volume d’annonces côté propriétaires bailleurs et la gratuité côté utilisateurs. Mais quand on est une PME, a-t-on vraiment intérêt à être mis directement en contact avec un propriétaire pour négocier le bail ?
Guillaume Heemeryck : Côté utilisateurs, on s’adresse à tout le monde parce que l’ambition même de Storm, c’est justement de ne pas être un produit élitiste conçu uniquement pour les grands directeurs immobiliers basés à Paris, mais bien de s’adapter à toutes les personnes qui auraient un besoin. Je vais prendre un exemple assez simple : sur une recherche d’un 60.000 m2 pour un très gros projet d’implantation, il est évident que c’est le directeur immobilier qui va être très impliqué en frontal, mais pour un projet de débord de 4.000 m² à Longvic, c’est le directeur de site, qui suit son activité au jour le jour, qui est en première ligne. Storm répond à toutes ces strates de décision, et permet au directeur de site de shortlister les bâtiments qui lui conviennent, quitte ensuite, s’il ne veut pas gérer le deal seul, à s’adresser à son directeur immobilier ou à mandater un broker société de conseil pour défendre ses intérêts. Inversement, le propriétaire peut choisir de faire le deal en direct ou de faire appel aux conseils d’un broker.
Supply Chain Magazine : Côté propriétaires et bailleurs, l’abonnement à la plateforme Storm n’est pas lié au nombre de mise en relation ou de transactions effectivement réalisées ?
Emmanuel Quentin : Non, pas du tout. Juridiquement, nous ne sommes pas mandataire, donc pas soumis à la loi Hoguet, qui régit les mandats de commercialisation de l’immobilier en France. Que le deal soit signé ou non, cela ne nous rapporte pas d’honoraires supplémentaires. C’est vraiment un fonctionnement SaaS et j’insiste également sur le fait que le tarif n’est pas proportionnel à la taille de la société, cela dépend juste du nombre d’annonces. Je voulais aussi revenir sur un autre point important : aujourd’hui, dans l’immense majorité des transactions en immobilier logistique en France, c’est le propriétaire qui rémunère le conseil, alors que celui-ci est censé conseiller les deux parties. Cela crée un déséquilibre évident : le conseil se retrouve au milieu, avec une obligation d’accompagner le locataire, mais une rémunération qui vient principalement du propriétaire. Dans ces conditions, il est parfois délicat de défendre pleinement les intérêts du locataire. Il en résulte souvent une forme de tension ou de déséquilibre dans la transaction : c’est ce que Storm RE veut solutionner : reprendre la main sur la commercialisation par toutes les parties, avec la possibilité de mandater par chacun son conseil pour défendre ses intérêts.
Supply Chain Magazine : Storm Real Estate prône une forme de clarification du marché. Comment voyez-vous l’évolution du rôle du broker en immobilier logistique ?
Guillaume Heemeryck : le broker a un vrai rôle d’accompagnement, de conseil, d’aide à structurer et à conclure le meilleur deal sur l’aspect juridique et commercial, côté bailleur comme côté locataire. Quel est le bail à mettre en place ? Quelles sont les échéances ? Comment on peut négocier ? Quels sont les travaux à prévoir dans le cadre du deal ? Et puis une plateforme digitale comme la nôtre n’aura jamais le « off market », le bruit de couloir qu’un locataire va peut-être libérer un 60.000 m² dans la région et qui va être très utile pour le propriétaire en phase de négociation. En revanche, certains honoraires facturés paraissent parfois décorrélés de la valeur apportée, et nous avons le sentiment que cela ne peut plus durer. On essaye d’amener moins d’opacité mais on n’est pas contre les brokers, bien au contraire. Je pense sincèrement que ces derniers verront d’ailleurs l’opportunité de se servir des services data de notre plateforme pour réaliser plus de business.
Supply Chain Magazine : Que représente ce volet data sur la plateforme ?
Emmanuel Quentin : Il y a une deuxième brique orientée data, déjà active, qui est réservée aux abonnés de la plateforme. Nous avons construit une cartographie avec toutes les implantations d’entrepôts logistiques en France (5.150 sites à date représentant 90 M de m²) permettant de surfer comme sur un Google Maps pour voir les bâtiments, leur localisation, savoir qui en est le propriétaire et le locataire, etc. Cela permet déjà de comprendre géographiquement le fonctionnement du marché, de visualiser quantitativement la dorsale, les marchés émergents, etc. A partir de là, en cliquant sur un entrepôt donné, on peut générer en quelques minutes grâce à l’IA une étude de marché automatisée qui va venir qualifier l’entrepôt, sa localisation, calculer l’isochrone poids lourds, le nombre d’offres d’emploi sur les 12 derniers mois en logistique dans la région et l’environnement concurrentiel dans lequel il se situe.
Guillaume Heemeryck : Parallèlement, nous sommes en cours de développement sur des briques supplémentaires mais il est un peu tôt pour donner des détails. La volonté en fait pour nous, c’est de créer un écosystème complet sur lequel les utilisateurs pourront trouver beaucoup de réponses à leurs questions. Dans quelques mois, on devrait par exemple voir arriver une marketplace prestataires qui permettra de mettre en relation aussi l’utilisateur ou le bailleur avec le bon prestataire, le spinkleriste, le spécialiste toiture, le spécialiste dalle, avec la bonne localisation, avec la disponibilité, etc.
Propos recueillis par Jean-Luc Rognon
