La demande en m² des utilisateurs perdait en vigueur après plusieurs années fastes, et le contexte des derniers mois devrait peser sur la dynamique du marché. Or sur 2020-2021, pas moins de 960 000 m² d’entrepôt sont annoncés en blanc, sans attendre l’engagement d’un premier occupant pour commencer la réalisation, selon la projection d’Arthur Loyd Logistique. La société de conseil en immobilier logistique s’interroge sur les ressorts et le devenir de ce segment à la lumière de son évolution depuis 2016. Rappel de circonstance : un nombre minime de projets en blanc avaient été initiés après la crise financière de 2008, « conséquence d’un durcissement des conditions de financement, d’une suroffre de plateformes et d’une forte fragilisation du marché locatif », note ALL. Puis le retour du blanc à partir de 2016 a participé au véritable redécollage du marché, qui a vu quelque 7,7 M de m² de surfaces neuves commercialisées depuis 4 ans. Au-delà de l’envol de la demande des utilisateurs, la dynamique du blanc a été portée par le retour d’acteurs opportunistes. De fait, quelque 26 investisseurs ont lancé ce type de projet « spéculatif » depuis 2016, « mais 14 d’entre eux ont limité leur exposition au blanc à seulement un actif », précise ALL. Preuve d’une certaine vogue du blanc : le volume livré dans ce cadre est passé de 108 000 m² en 2016 à 693 000 m² prévus en 2021. Mais si jusque-là, plus des deux tiers des volumes en blanc étaient en fait pris à bail en amont ou au cours du mois de leur livraison, le doute plane quant à la commercialisation des projets programmés sur 2020-2021, soit 958 000 m² encore vacants localisés pour un tiers en région lilloise, alors que le contexte est bousculé par la crise sanitaire. Le défi est d’envergure, note ALL, en suggérant aux investisseurs de miser plus qu’avant sur la divisibilité des projets pour écouler ce stock. Et pour l’avenir, le spécialiste de l’immobilier logistique s’interroge sur l’intérêt de lancer en blanc des projets de grande taille (19 de plus de 40 000 m² de 2016 à 2021) compte tenu de la prise de risque que cela implique, de la sobriété foncière prônée par les pouvoirs publics, et d’une certaine méfiance des collectivités pour les constructions sans preneur identifié. De petites opérations lancées en blanc avec succès dans les zones portuaires de Santes (59) et Bonneuil-sur-Marne (94) laissent toutefois augurer de la coexistence de deux modèles, estime ALL : « un maintien de lancements en blanc dans les zones prime traditionnelles, et l’apparition d’un type d’actif de plus petite taille, centré sur la logistique urbaine et proche des bassins de consommation ». MR
Le plus vaste projet en blanc actuel est celui de 92 000 m² initié par PRD et AG Real Estate au sein du Parc logistique du Pont de Normandie, dont la livraison était initialement programmée pour la fin du 1er trimestre 2021.
Crédit photo PRD