La 8ème édition annuelle de l’étude d’ALL dur l’immobilier logistique spéculatif en France documente très en détails les tendances du blanc. ©Arthur Loyd Logistique
Avec 145 lancements en blanc recensés depuis 2016 par Arthur Loyd Logistique dans la 8ème édition de son étude annuelle dédiée à l’immobilier logistique dit « spéculatif » en France, quelque 5,5 millions de m² ont amené de l’oxygène au marché pour répondre aux besoins de surfaces des entreprises avec un maximum de réactivité. Mais force est de constater un essoufflement, avec 11 lancements l’an dernier pour un total de 390.000 m², et 5 sur semestre pour 144.000 m². « Les opérations en blanc se heurtent aujourd’hui à un double écueil : des équilibres financiers de plus en plus difficiles à atteindre, et un risque locatif que les opérateurs peinent à absorber dans un contexte de demande incertaine », souligne le directeur-associé d’ALL, Didier Terrier.
Éclairante sur les dynamiques de lancement et de commercialisation, l’évolution de la géographie des projets ou le volontarisme des différents développeurs / investisseurs, cette édition évoque une « prudence historique » sur un marché immobilier en bas de cycle côté demande placée. Et d’autres tendances sont décortiquées, chiffres à l’appui : un recentrage sur les surfaces intermédiaires (20-40.000 m²) après la fièvre du XXL, un accent sur la divisibilité pour ménager le risque (70% des programmes commercialisés en division en 2025, contre 25% en 2016), ou le terrain gagné par les projets hors dorsale, particulièrement aux pourtours de l’Ile-de-France, en Centre-Val-de-Loire, Normandie, Grand Est.
La commercialisation s’allonge
Mais c’est le fléchissement du rythme d’absorption des m² en blanc livrés qui retiendra surtout l’attention : « en 2022, année record de la demande placée, 80 % des surfaces spéculatives étaient louées avant ou au trimestre de livraison. Depuis 2023, la tendance s’est inversée : la moitié des volumes commercialisés le sont désormais après livraison. Et à date, 52 % m² livrés depuis 2024 restent vacants », relève ALL, en notant toutefois des disparités marquées selon les régions. Et bien des investisseurs ont donc levé le pied : la part du blanc dans les volumes investis en logistique était de 15% en 2022 (711 M€), mais est tombée à 5% en 2025 (156 M€).
Cette érosion du blanc n’a rien d’irrémédiable, positive Didier Terrier : « Le spéculatif reste une prise de risque pour les opérateurs immobiliers, mais c’est aussi –dans certaines localisations– la seule réponse en offre neuve immédiate aux besoins de prestataires ou chargeurs qui ne peuvent patienter 18 mois pour réceptionner un site clé en main ». MR
Auteur :
Maxime Rabiller
